近(jìn)两年火爆(bào)的(de)创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要(yào)因(yīn)素(sù)之一(yī)，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公正、异、新，正异新的区分(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)经济预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配和(hé)本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解(jiě)底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金正、异、新，正异新的区分运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也是(shì)变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期限(xiàn)较短的(de)特(tè)许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加上到(dào)期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映正、异、新，正异新的区分在基础资产的(de)估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回(huí)报，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金(jīn)额(é)预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负(fù)责人也称。

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